Welche Bauschäden auftreten, hängt für Würzburg stark vom Stadtteil ab. Der Grund ist die Bauepoche: Ein Gründerzeit-Altbau versagt an anderen Stellen als eine Großsiedlung der 1970er Jahre oder ein Neubaugebiet. Dieser Atlas fasst zusammen, welche Bausubstanz in welchem Würzburger Stadtteil dominiert und welche Schäden dort typischerweise auftreten. Grundlage sind Begutachtungen vor Ort.
Die Angaben dürfen mit Quellenangabe zitiert werden. Stand: Juli 2026.
Bauepochen und Schäden für Würzburg im Überblick
| Stadtteil | Bauepoche | Bausubstanz | Häufigster Schaden |
|---|---|---|---|
| Altstadt | Wiederaufbau 1950er auf historischer Substanz | Barocke Reste, Fachwerkfragmente, Wiederaufbaubauten der 1950er Jahre auf mittelalterlichen und barocken Kellern, Blockrandbebauung | Setzungsrisse durch Wiederaufbau auf alten Fundamenten unterschiedlicher Bauzeiten |
| Sanderau | Gründerzeit (1870er–1910er) | Dichte Blockrandbebauung, gründerzeitliche Mehrfamilienhäuser mit Stuckfassaden, Holzbalkendecken, gutbürgerliche Quartiere nach der Entfestigung | Durchfeuchtete Holzbalkendecken in Gründerzeitbauten |
| Grombühl | Gründerzeit (ab 1863) und Nachkrieg | Dichte Altbaubebauung aus der Eisenbahner- und Gründerzeit, Hanglage am Krähenhügel, Nachverdichtung, Umfeld des Universitätsklinikums | Setzungs- und Rissbildung durch Hanglage und heterogenen Baugrund |
| Frauenland | 1920er–1950er, Villen und Siedlungsbau | Bevorzugtes Wohngebiet mit Villen der 1920er Jahre, Siedlungsbau der Zwischen- und Nachkriegszeit, Wohnbebauung am Mönchberg und an der Keesburg, Universitätsnähe am Hubland | Alterungsschäden an hochwertiger Bausubstanz der 1920er Jahre |
| Zellerau | Nachkriegszeit und Konversion | Ehemalige Kasernenflächen (Infanterie- und Mainau-Kaserne), Nachkriegs-Wohnblöcke, geförderter Geschosswohnungsbau, neuere Konversions-Neubauten am Mainufer | Sanierungsstau und schlechte Wärmedämmung bei Nachkriegs-Wohnblöcken |
| Heidingsfeld | Mittelalterlicher Kern, Wiederaufbau nach 1945 | Ehemalige Freie Reichsstadt mit weitgehend erhaltener Stadtmauer, Fachwerk-Wiederaufbau nach 85 Prozent Zerstörung 1945, enge Gassen, Weinbau-Hanglagen | Holzschädlinge und Feuchte in Fachwerkkonstruktionen |
| Heuchelhof | 1970er (ab 1968) | Trabantenstadt und Großwohnsiedlung, Geschosswohnungsbau bis zwölfgeschossige Hochhäuser (Quartier H1), Reihen- und Einfamilienhäuser, ab 1972 bezogen | Sanierungsstau bei Flachdächern der Großsiedlung |
| Lindleinsmühle | 1960er–1970er | Geplante Wohnsiedlung der 1960er und 1970er Jahre, Geschosswohnungsbau in Zeilen- und Punktbauweise, Fertigteil-Elemente | Wärmebrücken an Fertigteilbau-Elementen |
| Versbach | dörflicher Kern, Neubau ab 1960er | Dörflich gewachsener Ortskern (1945 vom Großangriff verschont), 1978 eingemeindet, Einfamilien- und Neubaugebiete, gemischter Bestand | Feuchte Keller und veraltete Abdichtung in altem Ortskern |
| Lengfeld | Nachkriegszeit bis 1970er, Neubau | Ehemals landwirtschaftlicher Ort (1978 eingemeindet), Wohnentwicklung am Nordhang Pilziggrund und Greinberg, Einfamilien- und Reihenhäuser, Gewerbegebiete entlang der B19 | Rissbildung durch heterogenen Baugrund und Hanglagen |
| Dürrbachtal | dörflicher Bestand, Neubau ab 1970er | Weinorte Ober- und Unterdürrbach (1976 eingemeindet), dörfliche Bausubstanz, Hanglagen auf Muschelkalk, neuere Einfamilienhausgebiete am Hang | Hangwasser und Feuchtigkeit an Muschelkalk-Hanglagen |
| Steinbachtal | frühes 20. Jahrhundert, Villen | Villenviertel am Hang von Nikolausberg und Roßberg, gehobene Wohnhäuser der ersten Jahrzehnte des 20. Jahrhunderts, hochwertige Bausubstanz, Bebauung nur hangseitig | Drückendes Hangwasser und Feuchtigkeit an Kelleraußenwänden |
Die Stadtteile im Einzelnen
Welche Bauschäden sind in Altstadt typisch?
In Altstadt dominiert Barocke Reste, Fachwerkfragmente, Wiederaufbaubauten der 1950er Jahre auf mittelalterlichen und barocken Kellern, Blockrandbebauung aus der Zeit Wiederaufbau 1950er auf historischer Substanz. Der häufigste Schaden ist setzungsrisse durch Wiederaufbau auf alten Fundamenten unterschiedlicher Bauzeiten. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Setzungsrisse durch Wiederaufbau auf alten Fundamenten unterschiedlicher Bauzeiten
- Feuchtigkeit in historischen Gewölbekellern aus Muschelkalk
- Fehlende oder mangelhafte Horizontalsperren bei Nachkriegsbauten
- Denkmalschutz-Auflagen bei Sanierung im Ensemble-Bereich
Postleitzahl 97070. Ausführlich: Bausachverständiger für Altstadt.
Welche Bauschäden sind in Sanderau typisch?
In Sanderau dominiert Dichte Blockrandbebauung, gründerzeitliche Mehrfamilienhäuser mit Stuckfassaden, Holzbalkendecken, gutbürgerliche Quartiere nach der Entfestigung aus der Zeit Gründerzeit (1870er–1910er). Der häufigste Schaden ist durchfeuchtete Holzbalkendecken in Gründerzeitbauten. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Durchfeuchtete Holzbalkendecken in Gründerzeitbauten
- Aufsteigende Feuchtigkeit und Salzausblühungen im Sockelbereich durch Main-Nähe
- Alterungsschäden an Stuck- und Sandsteinfassaden
- Veraltete Haustechnik und Sanierungsstau in unmodernisiertem Bestand
Postleitzahl 97072. Ausführlich: Bausachverständiger für Sanderau.
Welche Bauschäden sind in Grombühl typisch?
In Grombühl dominiert Dichte Altbaubebauung aus der Eisenbahner- und Gründerzeit, Hanglage am Krähenhügel, Nachverdichtung, Umfeld des Universitätsklinikums aus der Zeit Gründerzeit (ab 1863) und Nachkrieg. Der häufigste Schaden ist setzungs- und Rissbildung durch Hanglage und heterogenen Baugrund. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Setzungs- und Rissbildung durch Hanglage und heterogenen Baugrund
- Feuchte Kellergeschosse und Hangwasser am Nordhang
- Sanierungsbedarf bei dichter Gründerzeitbebauung
- Schallschutz- und Feuchteprobleme in Altbauwohnungen
Postleitzahl 97080. Ausführlich: Bausachverständiger für Grombühl.
Welche Bauschäden sind in Frauenland typisch?
In Frauenland dominiert Bevorzugtes Wohngebiet mit Villen der 1920er Jahre, Siedlungsbau der Zwischen- und Nachkriegszeit, Wohnbebauung am Mönchberg und an der Keesburg, Universitätsnähe am Hubland aus der Zeit 1920er–1950er, Villen und Siedlungsbau. Der häufigste Schaden ist alterungsschäden an hochwertiger Bausubstanz der 1920er Jahre. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Alterungsschäden an hochwertiger Bausubstanz der 1920er Jahre
- Dachstuhl- und Fassadensanierung bei Villen
- Wärmedämmung ohne Substanzverlust bei denkmalgeschützten Gebäuden
- Feuchtigkeit in großen Kellergeschossen älterer Wohnhäuser
Postleitzahl 97074. Ausführlich: Bausachverständiger für Frauenland.
Welche Bauschäden sind in Zellerau typisch?
In Zellerau dominiert Ehemalige Kasernenflächen (Infanterie- und Mainau-Kaserne), Nachkriegs-Wohnblöcke, geförderter Geschosswohnungsbau, neuere Konversions-Neubauten am Mainufer aus der Zeit Nachkriegszeit und Konversion. Der häufigste Schaden ist sanierungsstau und schlechte Wärmedämmung bei Nachkriegs-Wohnblöcken. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Sanierungsstau und schlechte Wärmedämmung bei Nachkriegs-Wohnblöcken
- Feuchtigkeit und Schimmel in schlecht belüfteten Geschosswohnungen
- Altlastenverdacht auf ehemals militärisch genutzten Flächen
- Baumängel bei nachträglichen Aufstockungen und Modernisierungen
Postleitzahl 97082. Ausführlich: Bausachverständiger für Zellerau.
Welche Bauschäden sind in Heidingsfeld typisch?
In Heidingsfeld dominiert Ehemalige Freie Reichsstadt mit weitgehend erhaltener Stadtmauer, Fachwerk-Wiederaufbau nach 85 Prozent Zerstörung 1945, enge Gassen, Weinbau-Hanglagen aus der Zeit Mittelalterlicher Kern, Wiederaufbau nach 1945. Der häufigste Schaden ist holzschädlinge und Feuchte in Fachwerkkonstruktionen. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Holzschädlinge und Feuchte in Fachwerkkonstruktionen
- Setzungsrisse durch enge mittelalterliche Parzellen und Wiederaufbausubstanz
- Hangwasser und Feuchtigkeit an den Weinberg-Hanglagen
- Denkmalschutz-Auflagen im historischen Stadtkern
Postleitzahl 97084. Ausführlich: Bausachverständiger für Heidingsfeld.
Welche Bauschäden sind in Heuchelhof typisch?
In Heuchelhof dominiert Trabantenstadt und Großwohnsiedlung, Geschosswohnungsbau bis zwölfgeschossige Hochhäuser (Quartier H1), Reihen- und Einfamilienhäuser, ab 1972 bezogen aus der Zeit 1970er (ab 1968). Der häufigste Schaden ist sanierungsstau bei Flachdächern der Großsiedlung. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Sanierungsstau bei Flachdächern der Großsiedlung
- Wärmebrücken und Feuchtigkeit an Fertigteil- und Betonelementen
- Schadstoffe (Asbest, PCB) in Bauten der 1970er Jahre
- Feuchtigkeit in Tiefgaragen und erdberührten Bauteilen
Postleitzahl 97084. Ausführlich: Bausachverständiger für Heuchelhof.
Welche Bauschäden sind in Lindleinsmühle typisch?
In Lindleinsmühle dominiert Geplante Wohnsiedlung der 1960er und 1970er Jahre, Geschosswohnungsbau in Zeilen- und Punktbauweise, Fertigteil-Elemente aus der Zeit 1960er–1970er. Der häufigste Schaden ist wärmebrücken an Fertigteilbau-Elementen. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Wärmebrücken an Fertigteilbau-Elementen
- Undichte Flachdächer und Sanierungsstau
- Schimmel durch mangelnde Lüftung in Geschosswohnungen
- Feuchtigkeit an erdberührten Kelleraußenwänden
Postleitzahl 97078. Ausführlich: Bausachverständiger für Lindleinsmühle.
Welche Bauschäden sind in Versbach typisch?
In Versbach dominiert Dörflich gewachsener Ortskern (1945 vom Großangriff verschont), 1978 eingemeindet, Einfamilien- und Neubaugebiete, gemischter Bestand aus der Zeit dörflicher Kern, Neubau ab 1960er. Der häufigste Schaden ist feuchte Keller und veraltete Abdichtung in altem Ortskern. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Feuchte Keller und veraltete Abdichtung in altem Ortskern
- Setzungsrisse bei Anbauten und Aufstockungen
- Baumängel bei Neubaugebieten der jüngeren Jahrzehnte
- Veraltete Haustechnik in älteren dörflichen Anwesen
Postleitzahl 97078. Ausführlich: Bausachverständiger für Versbach.
Welche Bauschäden sind in Lengfeld typisch?
In Lengfeld dominiert Ehemals landwirtschaftlicher Ort (1978 eingemeindet), Wohnentwicklung am Nordhang Pilziggrund und Greinberg, Einfamilien- und Reihenhäuser, Gewerbegebiete entlang der B19 aus der Zeit Nachkriegszeit bis 1970er, Neubau. Der häufigste Schaden ist rissbildung durch heterogenen Baugrund und Hanglagen. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Rissbildung durch heterogenen Baugrund und Hanglagen
- Mangelhafte Wärmedämmung bei Bauten der 1960er und 1970er Jahre
- Feuchtigkeitsschäden an älteren Reihenhaus-Kellern
- Drainage-Mängel und Hangwasser an Nordhanglagen
Postleitzahl 97076. Ausführlich: Bausachverständiger für Lengfeld.
Welche Bauschäden sind in Dürrbachtal typisch?
In Dürrbachtal dominiert Weinorte Ober- und Unterdürrbach (1976 eingemeindet), dörfliche Bausubstanz, Hanglagen auf Muschelkalk, neuere Einfamilienhausgebiete am Hang aus der Zeit dörflicher Bestand, Neubau ab 1970er. Der häufigste Schaden ist hangwasser und Feuchtigkeit an Muschelkalk-Hanglagen. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Hangwasser und Feuchtigkeit an Muschelkalk-Hanglagen
- Setzungen durch verkarstete und geklüftete Kalksteinuntergründe
- Feuchte Keller in altem dörflichem Bestand
- Drainage-Mängel bei Neubauten in Hanglage
Postleitzahl 97080. Ausführlich: Bausachverständiger für Dürrbachtal.
Welche Bauschäden sind in Steinbachtal typisch?
In Steinbachtal dominiert Villenviertel am Hang von Nikolausberg und Roßberg, gehobene Wohnhäuser der ersten Jahrzehnte des 20. Jahrhunderts, hochwertige Bausubstanz, Bebauung nur hangseitig aus der Zeit frühes 20. Jahrhundert, Villen. Der häufigste Schaden ist drückendes Hangwasser und Feuchtigkeit an Kelleraußenwänden. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Drückendes Hangwasser und Feuchtigkeit an Kelleraußenwänden
- Setzungs- und Rissbildung durch Hanglage und Muschelkalk
- Dachstuhl- und Fassadensanierung bei Villen
- Wärmedämmung historischer Bausubstanz ohne Substanzverlust
Postleitzahl 97082. Ausführlich: Bausachverständiger für Steinbachtal.
Warum die Bauepoche über die Schäden entscheidet
Jede Bauepoche hat ihre Schwachstellen, und sie wiederholen sich. Gründerzeitbauten leiden an Holzbalkendecken und aufsteigender Feuchte. Nachkriegsbauten an mangelhafter Wärmedämmung und Flachdächern. Fertigteil- und Plattenbauten an Wärmebrücken in den Fugen und an Asbest. Neubauten an Ausführungsfehlern beim Wärmedämmverbundsystem und an Abdichtungsmängeln.
Wenn ich eine Immobilie für Würzburg begutachte, weiß ich deshalb vor dem Ortstermin, wo ich zuerst hinsehe. Das spart Zeit und findet die Schäden, die zählen. Was das kostet, steht auf der Seite Kosten.
Häufig gestellte Fragen
Welche Bauschäden treten in Altstadt typischerweise auf?
In Altstadt dominiert Barocke Reste, Fachwerkfragmente, Wiederaufbaubauten der 1950er Jahre auf mittelalterlichen und barocken Kellern, Blockrandbebauung aus der Zeit Wiederaufbau 1950er auf historischer Substanz. Typisch sind: Setzungsrisse durch Wiederaufbau auf alten Fundamenten unterschiedlicher Bauzeiten, Feuchtigkeit in historischen Gewölbekellern aus Muschelkalk, Fehlende oder mangelhafte Horizontalsperren bei Nachkriegsbauten, Denkmalschutz-Auflagen bei Sanierung im Ensemble-Bereich.
Welche Bauschäden treten in Sanderau typischerweise auf?
In Sanderau dominiert Dichte Blockrandbebauung, gründerzeitliche Mehrfamilienhäuser mit Stuckfassaden, Holzbalkendecken, gutbürgerliche Quartiere nach der Entfestigung aus der Zeit Gründerzeit (1870er–1910er). Typisch sind: Durchfeuchtete Holzbalkendecken in Gründerzeitbauten, Aufsteigende Feuchtigkeit und Salzausblühungen im Sockelbereich durch Main-Nähe, Alterungsschäden an Stuck- und Sandsteinfassaden, Veraltete Haustechnik und Sanierungsstau in unmodernisiertem Bestand.
Welche Bauschäden treten in Grombühl typischerweise auf?
In Grombühl dominiert Dichte Altbaubebauung aus der Eisenbahner- und Gründerzeit, Hanglage am Krähenhügel, Nachverdichtung, Umfeld des Universitätsklinikums aus der Zeit Gründerzeit (ab 1863) und Nachkrieg. Typisch sind: Setzungs- und Rissbildung durch Hanglage und heterogenen Baugrund, Feuchte Kellergeschosse und Hangwasser am Nordhang, Sanierungsbedarf bei dichter Gründerzeitbebauung, Schallschutz- und Feuchteprobleme in Altbauwohnungen.
Welche Bauschäden treten in Frauenland typischerweise auf?
In Frauenland dominiert Bevorzugtes Wohngebiet mit Villen der 1920er Jahre, Siedlungsbau der Zwischen- und Nachkriegszeit, Wohnbebauung am Mönchberg und an der Keesburg, Universitätsnähe am Hubland aus der Zeit 1920er–1950er, Villen und Siedlungsbau. Typisch sind: Alterungsschäden an hochwertiger Bausubstanz der 1920er Jahre, Dachstuhl- und Fassadensanierung bei Villen, Wärmedämmung ohne Substanzverlust bei denkmalgeschützten Gebäuden, Feuchtigkeit in großen Kellergeschossen älterer Wohnhäuser.
Welche Bauschäden treten in Zellerau typischerweise auf?
In Zellerau dominiert Ehemalige Kasernenflächen (Infanterie- und Mainau-Kaserne), Nachkriegs-Wohnblöcke, geförderter Geschosswohnungsbau, neuere Konversions-Neubauten am Mainufer aus der Zeit Nachkriegszeit und Konversion. Typisch sind: Sanierungsstau und schlechte Wärmedämmung bei Nachkriegs-Wohnblöcken, Feuchtigkeit und Schimmel in schlecht belüfteten Geschosswohnungen, Altlastenverdacht auf ehemals militärisch genutzten Flächen, Baumängel bei nachträglichen Aufstockungen und Modernisierungen.
Welche Bauschäden treten in Heidingsfeld typischerweise auf?
In Heidingsfeld dominiert Ehemalige Freie Reichsstadt mit weitgehend erhaltener Stadtmauer, Fachwerk-Wiederaufbau nach 85 Prozent Zerstörung 1945, enge Gassen, Weinbau-Hanglagen aus der Zeit Mittelalterlicher Kern, Wiederaufbau nach 1945. Typisch sind: Holzschädlinge und Feuchte in Fachwerkkonstruktionen, Setzungsrisse durch enge mittelalterliche Parzellen und Wiederaufbausubstanz, Hangwasser und Feuchtigkeit an den Weinberg-Hanglagen, Denkmalschutz-Auflagen im historischen Stadtkern.