Als Bausachverständiger für Würzburg berechne ich 90 bis 180 Euro je Stunde (brutto, inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer). Die Gesamtkosten liegen ab 750 Euro, je nach Umfang und Objekt. Das ist keine Verhandlungsmasse und kein Lockangebot, sondern die Spanne, in der sich meine Aufträge bewegen. Wo genau Ihr Fall darin landet, sage ich Ihnen, sobald ich weiß, um welches Gebäude es geht.
Preise auf einen Blick
| Position | Orientierung (brutto, inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer) |
|---|---|
| Stundensatz | 90 bis 180 Euro je Stunde, abhängig von Aufgabe und Schwierigkeitsgrad |
| Gesamtkosten eines Auftrags | ab 750 Euro, je nach Umfang und Objekt |
| Anfahrt | wird im Angebot offen ausgewiesen, kein versteckter Zuschlag |
| Angebot | schriftlich und vorab, bevor ich tätig werde |
| Erstgespräch am Telefon | kostenfrei |
Wichtig: Diese Angaben sind eine unverbindliche Orientierung und kein Festpreis. Was Ihr Auftrag konkret kostet, hängt vom Objekt und von Ihrer Fragestellung ab. Sie erhalten vorab ein individuelles Angebot, und erst wenn Sie zustimmen, beginne ich mit der Arbeit. Alle genannten Beträge sind Bruttobeträge für Verbraucher, die Umsatzsteuer ist bereits enthalten.
Wovon der Preis abhängt
Ich rechne nach Zeit. Also lautet die eigentliche Frage: Wie viel Zeit braucht Ihr Objekt? Vier Punkte geben darauf die Antwort.
Objektgröße
Wohnfläche, Anzahl der Geschosse, Keller, Dachgeschoss, Nebengebäude. Jede zusätzliche Ebene bedeutet zusätzliche Begehungszeit und zusätzliche Auswertung. Eine Zweizimmerwohnung ist in wenigen Stunden beurteilt, ein Mehrfamilienhaus mit Hinterhaus nicht. Auch die Zugänglichkeit spielt eine Rolle: Ein Spitzboden ohne Ausbau, eine verstellte Kellerwand oder ein bewohnter Keller kosten Zeit, bevor überhaupt gemessen werden kann.
Baujahr und Würzburger Bausubstanz
Beim Würzburger Gebäudebestand kommt eine Besonderheit dazu. Beim Bombenangriff am 16. März 1945 wurde die Altstadt zu rund 90 Prozent zerstört, im Stadtdurchschnitt lag der Zerstörungsgrad bei etwa 82 Prozent. Ein großer Teil des heutigen Bestands sind Wiederaufbaubauten der 1950er Jahre, häufig unter Zeitdruck und mit einfachen Materialien auf historischen Kellern und Fundamenten errichtet. Genau dort treffe ich immer wieder auf Setzungsrisse, fehlende oder mangelhafte Horizontalsperren und feuchte Gewölbekeller aus Muschelkalk. Diese Mischung aus alter und neuer Substanz muss ich sauber auseinandersortieren, und das kostet Zeit.
Der zweite Faktor ist die Geologie. Der Untergrund besteht überwiegend aus Muschelkalk. Der ist grundsätzlich tragfähig, kann aber Klüfte und Hohlräume aufweisen. Örtlich gefährdet Subrosion, also die Auslaugung löslicher Bestandteile, die Standsicherheit von Gebäuden und Weinbergsmauern. In Hanglagen wie Steinbachtal, Dürrbachtal oder am Nordhang von Grombühl kommt drückendes Hang- und Schichtenwasser dazu. Ein Kellergutachten in Hanglage ist deutlich aufwendiger als in ebenem Gelände, weil Drainage, Abdichtung und Geländeverlauf zusammen betrachtet werden müssen.
Ganz andere Themen bringt Heuchelhof mit. Die Trabantenstadt der 1970er Jahre besteht aus Geschosswohnungsbau bis hin zu zwölfgeschossigen Hochhäusern. Hier geht es um Flachdächer im Sanierungsstau, Wärmebrücken an Fertigteilelementen und mögliche Schadstoffe wie Asbest und PCB. In der Sanderau dominieren dagegen gründerzeitliche Mehrfamilienhäuser mit Holzbalkendecken und Salzausblühungen im Sockelbereich durch die Main-Nähe. In Heidingsfeld steht Fachwerk-Wiederaufbau in engen mittelalterlichen Parzellen. Jedes Viertel hat sein eigenes Schadensprofil, und das schlägt direkt auf den Aufwand durch.
Anfahrt
Mein Büro liegt in 95448 Bayreuth. Die Anfahrt nach Würzburg weise ich im Angebot offen aus. Wer zwei Objekte am selben Tag prüfen lassen will, spart Fahrtzeit und damit Kosten.
Umfang des Gutachtens
Eine Bauabnahme mit Abnahmeprotokoll und Mängelliste hat einen anderen Umfang als ein Bauschadensgutachten mit Ursachenanalyse, Beweisführung und Kostenschätzung für die Instandsetzung. Sagen Sie mir vorher, wofür Sie das Ergebnis brauchen, dann bezahlen Sie genau die Tiefe, die Sie benötigen, und keinen Meter mehr.
Was im Honorar enthalten ist
Damit die Zahl greifbar wird: Für die abgerechnete Zeit bekommen Sie diese Leistungen. Nichts davon rechne ich gesondert ab.
- Vorbereitung und Sichtung der Unterlagen, die Sie mir zur Verfügung stellen, etwa Baubeschreibung, Grundrisse, Energieausweis, Exposé oder frühere Sanierungsnachweise
- Begehung vor Ort, in aller Ruhe und mit Ihnen gemeinsam, damit Sie meine Feststellungen direkt am Bauteil nachvollziehen können
- Einsatz von Messtechnik, soweit für die Fragestellung erforderlich, etwa Feuchtemessung, Oberflächentemperatur oder Rissaufnahme
- Fotodokumentation der relevanten Bauteile und Schadensbilder
- Schriftliche Ausarbeitung im vereinbarten Umfang, mit Einordnung der Ursache und Hinweisen zum weiteren Vorgehen
- Rückfragen zum Ergebnis, telefonisch, nach Übergabe des Berichts
Nicht enthalten sind Leistungen Dritter, die im Einzelfall dazukommen können: Laboranalysen bei Schimmel- oder Schadstoffverdacht, Bauteilöffnungen durch einen Handwerksbetrieb oder ein geotechnisches Baugrundgutachten. Solche Schritte spreche ich vorher mit Ihnen ab, sie werden nie ungefragt beauftragt.
Rechenbeispiele
Zur Veranschaulichung, klar als Beispiel gekennzeichnet und kein Angebot:
- Beispiel 1, Kurzgutachten zu Rissbildung an einem Wiederaufbauhaus: Begehung, Rissaufnahme, Bewertung der Ursache, schriftliche Einschätzung. Angenommen 5 Stunden bei 160 Euro je Stunde ergeben 800 Euro.
- Beispiel 2, Kaufbegleitung Einfamilienhaus in Hanglage: Vorbereitung, Begehung mit Ihnen vor Ort, Prüfung von Keller, Drainage, Dach, Fassade und Haustechnik, danach schriftlicher Bericht. Angenommen 8 Stunden bei 125 Euro je Stunde ergeben 1.000 Euro.
Zeit mal Stundensatz, plus Anfahrt. Ich rechne nicht nach Prozenten vom Kaufpreis und nicht nach Schadenshöhe.
Baubegleitung: Kosten verteilen sich über die Bauzeit
Ein Punkt, der bei der Kostenfrage oft untergeht: Bei der Begleitung eines Neubaus fällt das Honorar nicht auf einen Schlag an. Ich komme zu den entscheidenden Bauphasen, typischerweise zu Bodenplatte und Abdichtung, Rohbau, Dach und Luftdichtheit, Haustechnik-Rohinstallation sowie zur Abnahme. Jeder dieser Termine wird nach Zeit abgerechnet, und Sie entscheiden vor jeder Phase neu, ob ich dazukomme.
Das hat zwei Vorteile. Erstens verteilt sich der Betrag über die Bauzeit und belastet Ihre Liquidität nicht in einer Summe. Zweitens bekommen Sie meine Feststellungen zu einem Zeitpunkt, an dem der Bauträger sie noch ohne großen Aufwand korrigieren kann. Nach dem Verputzen ist eine mangelhafte Perimeterdämmung nicht mehr zu sehen, nach dem Estrich keine fehlerhafte Abdichtung mehr. Wer erst zur Schlussabnahme jemanden holt, spart am falschen Ende und bezahlt es später doppelt, weil dann nicht mehr über den Mangel gestritten wird, sondern über die Beweislast.
So läuft ein Auftrag ab
- Telefonat. Sie schildern Ihr Anliegen, ich sage Ihnen ehrlich, ob ein Gutachten sinnvoll ist. Kostenfrei.
- Angebot. Sie erhalten schriftlich den geschätzten Aufwand, den Stundensatz und die Anfahrt.
- Ortstermin. Ich begehe das Objekt, möglichst gemeinsam mit Ihnen, und erkläre die Feststellungen direkt am Bauteil.
- Ausarbeitung. Sie bekommen das Ergebnis im vereinbarten Umfang, mit Fotos und klarer Einordnung.
- Rückfragen. Auch nach der Übergabe des Berichts, ohne Zusatzrechnung.
Warum sich ein Gutachten rechnet
Ein übersehener Bauschaden kostet regelmäßig ein Vielfaches des Honorars. Typisch für den Würzburger Bestand: eine fehlende Horizontalsperre im Wiederaufbaubau, die eine nachträgliche Mauerwerksabdichtung erfordert. Ein Hangkeller, in dem seit Jahren Schichtenwasser drückt und in dem die Drainage nie funktioniert hat. Ein Flachdach im Heuchelhof, das komplett neu aufgebaut werden muss, samt Entsorgung asbestverdächtiger Bauteile. Das sind Positionen, die schnell fünfstellig werden, und in dieser Rechnung ist mein Honorar der kleinste Betrag.
Beim Neubau gilt dasselbe Prinzip aus anderer Richtung. Was ich bei der baubegleitenden Qualitätssicherung in der Rohbauphase sehe, ist offen zugänglich und lässt sich günstig korrigieren. Nach dem Einzug ist der Mangel verbaut, und Sie streiten mit dem Bauträger über Beweislast statt über Bauphysik. Wer früh prüfen lässt, kauft sich Handlungsspielraum.
So bekommen Sie ein Angebot
Rufen Sie mich an unter 0921 16393251 oder schreiben Sie mir kurz, worum es geht. Nötig sind: Objektart, Baujahr, ungefähre Größe, Stadtteil, Ihre Fragestellung. Daraus schätze ich den Aufwand und nenne Ihnen vorab einen konkreten Betrag. Erst wenn Sie einverstanden sind, werde ich tätig. Das Vorgespräch am Telefon ist kostenfrei.
Ich bin DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 und Sachverständiger im Beratungsnetz des Bauherren-Schutzbundes. Ich arbeite unabhängig und habe keine wirtschaftlichen Verbindungen zu Bauträgern, Maklern oder ausführenden Betrieben.
Häufige Fragen zu den Kosten
Diese Fragen kommen im Erstgespräch fast immer.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel kostet ein Bausachverständiger für Würzburg?
Der Stundensatz liegt bei 90 bis 180 Euro brutto, die Gesamtkosten beginnen bei 750 Euro. Ausschlaggebend sind Objektgröße, Baualter, Anfahrt und der Umfang der schriftlichen Ausarbeitung. Sie erhalten vor der Beauftragung ein individuelles Angebot mit einer konkreten Zahl.
Was kostet eine Stunde beim Bausachverständigen?
Zwischen 90 und 180 Euro brutto, abhängig von der Schwierigkeit der Aufgabe. Eine überschaubare Begehung liegt am unteren Rand, ein Gutachten mit Messungen, Beweisführung und Kostenschätzung eher am oberen. Ich rechne die tatsächlich aufgewendete Zeit ab.
Wie teuer ist ein Gutachter für den Hauskauf für Würzburg?
Rechnen Sie mit einem Aufwand ab etwa 5 Stunden, also Gesamtkosten ab 750 Euro. Bei einem Haus in Hanglage im Steinbachtal oder Dürrbachtal steigt der Aufwand, weil Hangwasser, Drainage und Standsicherheit auf Muschelkalk gesondert zu prüfen sind. Im Verhältnis zum Kaufpreis bleibt das ein geringer Betrag.
Wann lohnt sich ein Bausachverständiger?
Sobald ein unerkannter Mangel teurer würde als das Honorar. Beim Hauskauf, bei der Bauabnahme und bei Feuchteschäden ist das die Regel. Hinzu kommt, dass viele Würzburger Gebäude Wiederaufbausubstanz der 1950er Jahre auf alten Fundamenten sind. Genau dort entstehen Setzungsrisse und Abdichtungsmängel, die für Laien nicht erkennbar sind.
Wie hoch dürfen Gutachterkosten sein?
Eine gesetzliche Gebührenordnung für private Bausachverständige gibt es nicht, das Honorar wird frei vereinbart. Deshalb sollten Sie immer vorab ein schriftliches Angebot verlangen, in dem Stundensatz und geschätzter Aufwand ausgewiesen sind. Bei mir liegt der Stundensatz bei 90 bis 180 Euro, die Gesamtkosten ab 750 Euro, jeweils brutto.
Was kostet ein Gutachten für ein altes Haus?
Die Gesamtkosten beginnen bei 750 Euro, der Aufwand liegt bei Altbauten aber meist über dem eines Neubaus. Bei Würzburger Bestandsbauten prüfe ich zusätzlich historische Gewölbekeller aus Muschelkalk, fehlende Horizontalsperren und die Übergänge zwischen Alt- und Wiederaufbausubstanz. Den konkreten Aufwand nenne ich Ihnen nach einer kurzen Objektbeschreibung.